QUICASA.IT vi offre la possibilità e vi consiglia, sempre e comunque, la valutazione da parte di un professionista immobiliare

La prima cosa da fare se si è deciso di fare da soli è verificare le quotazioni dei prezzi degli immobili e quindi iniziare una piccola indagine comparativa dei prezzi che ci sono in zona e cercare di raggiungere il più probabile prezzo di mercato. Può essere una buona idea invitare uno o due professionisti al massimo per avere una loro opinione, in modo da confrontare il loro risultato con il nostro.

È comunque molto importante spazzare la mente da sentimentalismi. Sia che ci si affidi a un professionista per valutare l'immobile, sia che si cerchi di farlo da soli, è indispensabile la massima obiettività nel valutare il prezzo massimo ricavabile dalla vendita. A volte infatti chi vende sopravvaluta il proprio immobile per motivi affettivi. Ma il valore di un immobile è dato dalle sue caratteristiche oggettive, e quindi cambia a seconda di tali caratteristiche.

Come tutti sanno esistono zone più pregiate e zone meno pregiate, ed è ovvio che quanto più è grande l'appartamento tanto più costerà. E un appartamento vecchio o addirittura fatiscente perde valore rispetto ad uno nuovo o ristrutturato. Viceversa una casa antica o "caratteristica" può essere più apprezzata e ricercata di un appartamento nuovo.

Questi tre criteri non bastano però da soli per determinare il prezzo. Quando si parla di "prezzo al metro quadrato" per una certa zona si parla solo di una stima media. Per capire quanto valga un appartamento bisogna considerare molti fattori, che lo rendono più o meno appetibile sul mercato.

Abbiamo scelto queste caratteristiche specificando quanto facciano (in media) aumentare o diminuire il valore tipico della zona in cui si trova l'immobile (il famoso "prezzo al metro quadrato").

È importante ricordare che questi sono solo criteri approssimativi. Se l'appartamento si trova in una zona dove si scambiano gli appartamenti a 10.000,00 euro al metro quadrato, la presenza o meno del riscaldamento autonomo sarà poco importante! Inoltre, questi fattori, presi tutti assieme, possono influire nel senso di aumentare o diminuire il valore di un immobile solo fino al 30% massimo. Le percentuali che riguardano impianti o manutenzione sono indicativamente per un appartamento di circa 100 metri quadrati, con un prezzo di mercato medio di circa 2.800,00 euro al metro quadrato. I piani terra o primi piani, se sono interamente esposti su giardino o con giardini di proprietà o terrazzi, non risentono dell'alto deprezzamento sopra descritto.

Per finire, nel prezzo a cui un immobile viene effettivamente venduto entrano anche considerazioni soggettive, che nessuna tabella può prendere in considerazione. Ad esempio, una persona può essere disposta a pagare di più un appartamento perché è molto vicino alla casa di un genitore anziano, o al posto di lavoro. Uno studente lo apprezzerà piccolo e vicino all'Università, mentre chi ha bambini lo preferisce più grande e con disponibilità di spazi verdi. Chi si sposta coi mezzi pubblici o in bicicletta non baderà all'assenza di un parcheggio per l'auto... e così via.

Per aiutare a capirlo riportiamo a titolo di esempio i parametri che si usano nelle province lombarde. Perché ogni Camera di Commercio (che si occupa della raccolta e della pubblicazione degli usi e consuetudini di mercato) ha parametri differenti. L'impianto generale è comunque simile nella varie città d'Italia, pur con qualche differenza di dettaglio. Nella compravendita degli appartamenti di nuova o vecchia costruzione l'unità di misura usata è il metro quadrato. La misurazione si effettua seguendo il perimetro esterno (da spigolo a spigolo) dei muri perimetrali. La misurazione tiene conto anche di eventuali parti sporgenti chiuse. Se il muro perimetrale confina con un'altra proprietà, o con un ente comune del fabbricato, si calcola al 50%. Ne consegue che viene considerata superficie commerciale di un appartamento anche quella occupata dai muri interni divisori. La superficie dei balconi sporgenti dal filo esterno del condominio viene calcolata al 50%. I balconi non sporgenti (logge) si contano al 66% (2/3). Il terrazzo posto a livello dell'appartamento nella zona giorno viene calcolato al 25% (un quarto) quando le sue dimensioni non superino le dimensioni dell'unità a cui dà servizio. Negli altri casi la si calcola al 20%. Ciò vuole dire che 10 metri quadrati di terrazzo vengono calcolati a secondo dei casi o come 2,5 metri quadrati o come 2 metri quadrati di superficie commerciale. Il terrazzo, sempre d'uso esclusivo, posto in altre zone dell'appartamento, viene calcolato al 15% quando il risultato non superi la superficie dei locali a cui dà servizio. In tutti gli altri casi viene calcolato al 10%. I terrazzi posti ad un livello differente dell'appartamento, come il lastrico solare di pertinenza a sottotetti, sono conteggiati al 10% sempre che il risultato non superi la superficie dei locali a cui danno servizio. In tutti gli altri casi viene calcolato al 5%. Per essere conteggiate, le cantine e i solai di pertinenza di un appartamento devono avere un'altezza media (altezza nel punto più alto, più altezza nel punto più basso, diviso due) di metri 1.70. Si calcolano nella misura del 20% se privi di finestratura, o al 25% se finestrati.

Le misure degli accessori (balconi, cantine, solai...) rilevate, corrette con i parametri sopra descritti vanno aggiunte alla misura dell'appartamento stesso.

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