Il mercato immobiliare non crollerà nel 2010, perché in realtà il «Mercato» non è mai esistito.

Il 2009 si appresta ad essere un anno horribilis per il mercato immobiliare. La crisi economica appena iniziata, bloccherà l'investimento sugli immobili (fenomeno già in atto) e spingerà i piccoli proprietari che avevano investito nel mattone, a cedere gli appartamenti per evitare il crollo dei prezzi e per tornare in possesso di liquidità utile in tempi difficili. Inoltre arriveranno sul mercato i complessi residenziali messi in cantiere 2 o 3 anni fa in pieno boom immobiliare. Migliaia di case nuove che sommate a quelle di ritorno sul mercato dei piccoli proprietari, daranno un'ulteriore botta al prezzo degli immobili. Con effetti che potrebbero essere simili a quanto accade in Spagna.

Queste erano le previsioni della maggior parte dei giornali italiani d'inizio anno.
Vero, l'investimento sugli immobili si è bloccato - ma a quale tipologia d'investimento si fa riferimento: nazionale o di alcune aree del Paese e di quali regioni o città, metropoli o piccoli Comuni e di quale comparto: residenziale, commerciale, turistico o industriale?!
Falso, in senso generale perché in Italia gli investimenti sono quasi esclusivamente locali ancorati a logiche di marketing territoriale per cui si rischia, semplificando, di banalizzare a fini esclusivamente giornalistici. Il mercato immobiliare non può crollare nemmeno nel 2010 perché il mercato immobiliare non esiste. In economia, si intende per mercato il luogo (anche in senso non fisico) deputato all'effettuazione degli scambi economici del sistema economico di riferimento; secondo un'altra definizione più finalistica, il mercato è l'insieme della domanda e dell'offerta, cioè degli acquirenti e dei venditori. In termini equivalenti, il mercato è definito come il punto di incontro della domanda e dell'offerta. Nell'immobiliare non esiste un sistema economico di riferimento, non esistono modelli econometrici, i prezzi immobiliari rappresentano valori di riferimento, generati dagli stessi operatori, che li modificano a seconda della posizione nell'affare. Vale a dire se si trovano a proporre in vendita un'immobile o ad acquisirlo dal venditore per proporlo successivamente ad un nuovo acquirente. I prezzi immobiliari si rifanno ad aleatorie quotazioni di mercato e a valori, molto spesso, espressi in metri quadrati commerciali che sono eufemisticamente elastici a seconda che ci si trovi a Milano o a Bolzano, ancor più marcata è la differenza all'interno della medesima città, quartiere e via.
I valori immobiliari non solo subiscono oscillazioni in relazione al particolare stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all'ubicazione dell'immobile ma soprattutto in base alle necessità economiche dell'acquirente e del venditore oltre che all'atteggiamento posto in essere dall'intermediario professionale.

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